Eine Immobilieninvestition im Jahr 2026 wird zunächst durch ihre Haltedauer bestimmt. Die vollständige Steuerbefreiung des Veräußerungsgewinns greift erst nach 22 Jahren, und erst nach 30 Jahren entfällt die Zahlung der Sozialabgaben. Jede langfristig ausgerichtete Vermögensstrategie muss daher von dieser grundlegenden Tatsache ausgehen: Zeit ist der wichtigste steuerliche Hebel – und kostet nichts.
DPE-Risiko in der Eigentümergemeinschaft: Die Falle, die das Exposé der Wohnung nicht zeigt
Wohnungen der Energieeffizienzklasse G dürfen seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr vermietet werden. Für Wohnungen der Klasse F gilt das ab dem 1. Januar 2028. Die meisten Artikel beschränken sich auf diesen Punkt und betrachten nur den individuellen DPE der Wohnung. Das Problem liegt jedoch oft eine Ebene höher – bei den Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft.
Eine Wohnung kann wegen des Dachs, der Fassade oder der gemeinschaftlichen Heizungsanlage einen schlechten DPE aufweisen. Über diese Arbeiten kann der Eigentümer nicht allein entscheiden: Sie müssen in der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Lehnt die Eigentümergemeinschaft die Arbeiten ab oder schiebt sie auf, sitzt der vermietende Eigentümer mit einer Immobilie fest, die er weder vermieten noch wirksam sanieren kann.
Vor dem Kauf einer älteren Immobilie zur Vermietung sollten die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen eingesehen und geprüft werden, ob ein mehrjähriger Sanierungsplan beschlossen wurde. Der Zustand des Gebäudes ist für die Beurteilung der langfristigen Vermietbarkeit ebenso wichtig wie der DPE der einzelnen Wohnung – auf zehn oder zwanzig Jahre betrachtet. Wer sich nur auf den individuellen Energieausweis konzentriert, geht ein echtes Vermögensrisiko ein.
Wer sich näher mit Immobilieninvestitionen auf Big Immo befassen möchte, findet in den Exposés unter anderem detaillierte Angaben zu den technischen Eigenschaften der Immobilien und ihrer Eigentümergemeinschaft.
LMNP und Besteuerung von Mieteinnahmen: Über die gesamte Haltedauer rechnen, nicht nur mit der jährlichen Steuer
Der Status als nicht gewerblicher Vermieter möblierter Wohnungen (LMNP) ermöglicht es, die Immobilie buchhalterisch abzuschreiben und so die Besteuerung der Mieteinnahmen in den ersten Jahren deutlich zu senken. Dieser Mechanismus ist für viele Anleger attraktiv, birgt jedoch einen Nebeneffekt beim späteren Verkauf.
Die jährlich geltend gemachten Abschreibungen verschwinden beim Verkauf nicht einfach. Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn wird anhand der Differenz zwischen Verkaufspreis und ursprünglichem Kaufpreis berechnet (nicht anhand des Buchwerts, anders als bei der gewerblichen Vermietung möblierter Wohnungen, LMP). Der jährliche Steuervorteil durch die Abschreibung muss jedoch dem tatsächlichen Verkaufserlös nach Abzug von Kosten und Steuern gegenübergestellt werden.
Eine möblierte Immobilie, die sich auf Jahresbasis rentiert, kann sich über fünfzehn Jahre als mittelmäßig erweisen, wenn der Verkauf in eine ungünstige Marktlage fällt oder die Immobilie an Mietwert verloren hat. Eine jährliche Simulation des Verkaufsszenarios unterscheidet ein solides Vorhaben von einem rein steuerlich motivierten Konstrukt.
Möbliert oder unmöbliert: zwei unterschiedliche Vermögensstrategien
Unmöblierte und möblierte Mietwohnungen sprechen unterschiedliche Mietergruppen an, weisen eine unterschiedliche Mieterfluktuation auf und bieten nicht dieselbe Einkommensstabilität. Ein unmöblierter Mietvertrag läuft mindestens drei Jahre, ein möblierter ein Jahr (bei Studierenden neun Monate). Möblierte Wohnungen erzielen oft höhere Mieten, doch der häufigere Mieterwechsel erhöht die Verwaltungskosten und die Leerstandszeiten.
Die Wahl zwischen den beiden Vermietungsformen hängt weniger von der unmittelbaren Steuerbelastung ab als von drei konkreten Faktoren:
- Der Nachfrage auf dem lokalen Mietmarkt: In einer Universitätsstadt findet eine möblierte Wohnung trotz häufiger Mieterwechsel schnell einen Mieter. In einem familiengeprägten Wohngebiet sorgt eine unmöblierte Wohnung für eine längere und besser planbare Belegung.
- Den Verwaltungsmöglichkeiten des Eigentümers: Bei einer möblierten Wohnung sind häufigere Übergabeprotokolle, die Instandhaltung der Möbel und ein höherer Verwaltungsaufwand erforderlich.
- Der geplanten Haltedauer: Bei einer kurzen Haltedauer (unter zehn Jahren) kann LMNP die Nettorendite steigern. Bei einer langen Haltedauer verringert die Stabilität der unmöblierten Vermietung das Risiko kumulierter Leerstände.
Immobilienfinanzierung 2026: Verschiedene Zinsszenarien durchspielen
Die Bauzinsen sind in den vergangenen Monaten deutlich gestiegen. Wer eine Mietimmobilie auf Grundlage eines dauerhaft niedrigen Zinssatzes plant, setzt sich einem strukturellen Risiko aus – insbesondere bei einer späteren Umschuldung oder einem zweiten Immobilienkauf.
Wer zu einem bestimmten Zinssatz kauft, sollte prüfen, ob das Vorhaben auch dann noch tragfähig ist, wenn der Zinssatz bei einer künftigen Refinanzierung um einen Prozentpunkt steigt. Dieser Sicherheitspuffer gilt auch für Mietausfälle: Wer zwei bis drei Monate Mietausfall pro Jahr einkalkuliert, kann den tatsächlichen Sparaufwand besser einschätzen.
Hebelwirkung des Kredits: ein Instrument, keine Garantie
Die Hebelwirkung funktioniert in beide Richtungen. Ein Kredit zur Finanzierung einer Investition steigert die Rendite, wenn die Mietrendite über den Finanzierungskosten liegt. Verringert sich der Abstand oder kehrt sich das Verhältnis um, wird der Hebel zur Belastung. Anleger, die fast den gesamten Kaufpreis ohne nennenswertes Eigenkapital finanzieren, sind diesem Risiko stärker ausgesetzt.
Das Verhältnis zwischen den tatsächlich eingenommenen Nettomieten und der monatlichen Kreditrate ist der beste Indikator für die Tragfähigkeit. Sinkt dieses Verhältnis nach Abzug von Nebenkosten, Grundsteuer und Verwaltung unter einen komfortablen Wert, beruht das Vorhaben auf der Annahme eines künftigen Wertzuwachses – und der ist nie sicher.
Eigentumsstruktur und Vermögensübertragung: schon beim Kauf vorausplanen
Eine SCI (Immobiliengesellschaft französischen Rechts) und der direkte Immobilienbesitz verfolgen unterschiedliche Ziele. Eine SCI erleichtert die Übertragung durch die Schenkung von Gesellschaftsanteilen, die über einen längeren Zeitraum gestaffelt werden kann, um innerhalb der gesetzlichen Freibeträge zu bleiben. Bei direktem Besitz wird die Immobilie selbst übertragen – mit Notarkosten und weniger Flexibilität.
Der Freibetrag von 100.000 Euro pro Elternteil und Kind wird alle 15 Jahre erneuert. Wer mit 50 Jahren beginnt, SCI-Anteile zu übertragen, kann vor dem Erbfall zwei oder sogar drei Freibetragszeiträume nutzen. Wer bis zum 70. Lebensjahr wartet, schränkt diesen Spielraum automatisch ein.
Bei der Wahl der Eigentumsstruktur geht es nicht nur um Steuern: Eine SCI erfordert Buchführung, einen Gesellschaftsvertrag und Versammlungen. Zudem kann die Besteuerung mit Körperschaftsteuer die Behandlung der Mieteinnahmen und des Veräußerungsgewinns grundlegend verändern. Eine SCI ist kein Standardinstrument, sondern bedeutet eine Verpflichtung zur Verwaltung über die gesamte Haltedauer.
Haltedauer, gewähltes Steuermodell, Eigentumsstruktur und technische Qualität der Immobilie bilden ein zusammenhängendes System. Wird einer dieser Faktoren verändert, wirkt sich das auf die anderen aus. Ein langfristig tragfähiges Immobilienvermögen entsteht 2026 durch das Zusammenspiel dieser vier Dimensionen – nicht durch die isolierte Optimierung einer einzelnen davon.
